營建業合建分售廣告費分攤：稅務規定與案例分析

營建業者與地主合建分售房地的廣告費分攤問題，長期以來受到稅務機關的關注。根據財政部相關規定，廣告費應按房地售價比例分攤於建商與地主，以符合收入與費用配合原則，避免稅務不當申報。

稅務規定依據

根據《營利事業所得稅查核準則》第78條第1款第11目，廣告費屬於促銷成本，其效益可能同時作用於房屋與土地。因此：

1. 合建分售方式：建商支付的廣告費，應按房屋與土地的售價比例分攤。

2. 收入與費用配合原則：廣告費屬於促銷房地的共同成本，與土地銷售相關的費用部分，不得列入建商的房屋銷售收入中扣除。

   
   

案例分析：甲建設公司

北區國稅局查核案例

• 情況概述：甲建設公司於104年度申報廣告費500萬元，並與地主約定廣告費全由建商負擔。

• 稅務調整：稅務機關認定，廣告效益已涵蓋土地，應按土地與房屋的售價比例分攤。調查結果，按售價比例調減甲公司列報廣告費，防止申報不符。

南區國稅局查核案例

• 情況概述：109年度，甲公司申報廣告費300萬元，房地售價比例約定為4：6。

• 稅務調整：廣告費應依比例計算，土地部分占廣告費的60%，即300萬元×6/(4+6)=180萬元，屬於地主應負擔部分，被剔除建商列報費用外。

廣告費處理原則

1. 房地比例計算：按房屋與土地售價比例分攤廣告費，建商與地主各自負擔相應部分。

2. 建商代地主支付的費用：即使雙方約定由建商全數負擔，涉及地主土地銷售的費用部分，仍不得計入建商費用。

3. 分別計算損益：廣告費分攤後，各自計算損益，確保稅務合理合法。

對企業的影響

• 實務挑戰：合建分售的廣告費分攤需細緻計算，企業與地主的協議不可凌駕於稅務法規之上。

• 稅務風險：若企業未依規定分攤費用，可能遭稅務機關查核補稅。

• 內部管理建議：

  • 建立明確的廣告費分攤機制。

  • 嚴格依稅務規範申報費用。

  • 預留可能的稅務調整資金。

結論

在合建分售的業務模式下，廣告費的分攤不僅影響建商的稅務申報，也影響企業財務損益計算的精準性。建商需充分了解《營利事業所得稅查核準則》相關規定，與地主協商時充分考量稅務風險，確保申報的正確性與合規性，避免不必要的補稅與罰款。